İÇİNDEKİLER İçindekiler Önsöz 5 Özgeçmiş 9 Tablolar Listesi 17 Şekiller Listesi 19 Kısaltmalar 21 BİRİNCİ BÖLÜM GAYRİMENKUL PİYASALARI 1.1. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 27 1.1.1. Gayrimenkul Kavramı 27 1.1.2. Gayrimenkul Çeşitleri 29 1.1.2.1. Konut 29 1.1.2.2. Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul 32 1.1.2.3. Tarımsal Gayrimenkul 33 1.1.2.4. Özel Amaçlı Gayrimenkul 34 1.1.3. Bir Yatırım Aracı Olarak Gayrimenkul 34 1.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları, Dezavantajları ve Riskleri 37 1.2.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Avantajları 38 1.2.1.1. Gayrimenkulün Değer Kazanması 39 1.2.1.2. Kaldıraç Etkisi 39 1.2.1.3. Vergi Avantajı 40 1.2.1.3.1. Değer Artışı ile İlgili Vergi Avantajı 40 1.2.1.3.2. Kentsel Dönüşüm Esaslı Vergi Avantajı 42 1.2.1.4. Şahsi Kontrolün Fazla Olması 43 1.2.1.5. Enflasyona Karşı Koruyucu Etkisi 43 1.2.2. Gayrimenkul Yatırımlarının Dezavantaj ve Riskleri 44 1.2.2.1. Yatırımcı Açısından Risk Kaynakları 45 1.2.2.1.1. Piyasa Riski 46 1.2.2.1.2. Finansal Risk 46 1.2.2.1.3. Sermaye Piyasası Riski 46 1.2.2.1.4. Enflasyon 46 1.2.2.1.5. Likidite Riski 47 1.2.2.1.6. Çevresel Risk 47 1.2.2.1.7. Kiralama Riski 47 1.2.2.2. Emlak Müteahhidi Bakış Açısı ile Risk Kaynakları 48 1.3. Gayrimenkulde Değer Kavramı ve Değer Çeşitleri 51 1.3.1. Gayrimenkulün Piyasa Değeri ve Satış Değeri 52 1.3.2. Vergi Değeri 54 1.3.3. Tasfiye Değeri 54 1.3.4. Kullanım Değeri 55 1.3.5. Sigortalanabilir Değer 55 1.3.6. Yatırım Değeri 55 1.3.7. İpotek Teminatlı Kredi Değeri 55 1.3.8. Özel Değer 56 1.3.9. Acil Satış Değeri 56 1.3.10. Hurda Değer 56 1.3.11. İşleyen Teşebbüs Değeri 56 1.3.12. Maliyet Değeri 56 1.4. Borçlanarak Konut Satın Alma 56 1.4.1. Konut Finansmanında Borç Alınabilecek Miktar 58 1.4.1.1. Kredi Değer Oranı (Loan-to-Value Ratio (LTV)) 58 1.4.1.2. Borç Karşılama Oranı (Debt Coverage Ratio - DCR) 59 1.5. Konut Finansman Kaynakları 59 1.5.1. Kurumsal Olmayan Finansman Kaynakları 63 1.5.2. Kurumsal Finansman Kaynakları 64 1.5.2.1. Genel Finansman Kurumları 65 1.5.2.1.1. Ticari bankalar 65 1.5.2.1.2. Mevduat Bankaları 67 1.5.2.1.3. Katılım Bankaları 67 1.5.2.1.4. Kalkınma ve Yatırım Bankaları 67 1.5.2.1.5. Emeklilik ve Sigorta Şirketleri 68 1.5.2.2. Uzman Gayrimenkul Finansman Kurumları 68 1.5.2.3. Kamu Finansmanı 68 1.6. Gayrimenkul Finansman Piyasalarında Kullanılan Fon Kaynakları 70 1.6.1. Doğrudan Finansman Yöntemi (The Direct Route) 71 1.6.2. Sözleşme Karşılığında Birikim Yöntemi (Contractual Saving Scheme) 72 1.6.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi 73 1.6.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi 73 1.7. Para Piyasaları, Sermaye Piyasaları ve Gayrimenkul Piyasaları 74 1.7.1. Para Piyasaları (Money Markets) 75 1.7.1.1. Para Piyasası Araçları 76 1.7.1.1.1. Ciro Edilebilir Mevduat Sertifikası (Certificates of Deposits (CD)) 76 1.7.1.1.2. Hazine Bonosu (Treasury Bills) 76 1.7.1.1.3. Banka Kabulü (Bankers' Acceptances) 77 1.7.1.1.4. Şirket Bonosu (Commercial Paper) 77 1.7.1.1.5. Repo (Repurchase Agreement) 77 1.7.1.1.6. Federal Fon Pazarı (Federal Funds) 77 1.7.1.1.7. Çek ve Senetler 77 1.7.1.1.8. Eurodolar (Eurodollar market) 77 1.7.1.1.9. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) 78 1.7.2. Sermaye Piyasaları (Capital Markets) 78 1.7.2.1. Hisse Senetleri 78 1.7.2.2. Devlet Tahvilleri 79 1.7.3. Gayrimenkul Piyasaları (Real Estate Markets) 81 1.7.4. Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği 82 1.8. Dünya'da ve Türkiye'de Gayrimenkul Sektörü 84 1.8.1. Dünyada Konut Sektörü 87 1.8.2. Türkiye'de Konut Sektörü 89 İKİNCİ BÖLÜM GAYRİMENKUL FİNANSMAN MATEMATİĞİ 2.1. Faiz Kavramı 101 2.1.1. Basit Faiz (Simple Interest Rate) 102 2.1.2. Bileşik Faiz (Compound Interest Rate) 105 2.1.3. "72 Kuralı" - Paranızı İkiye Katlamak (Rule of 72) 109 2.1.4. Efektif Faiz Oranı (Effective Annual Rate) 110 2.1.5. Nominal Faiz, Reel Faiz ve Enflasyon 112 2.1.6. Sürekli Bileşik Faiz 115 2.2. Paranın Zaman Değeri 116 2.2.1. Bugünkü Değer ve Gelecek Değer Kavramları Üzerine 116 2.2.2. Net Bugünkü Değer (Net Present Value) 121 2.2.3. İç Verim Oranı = IVO (Internal Rate Of Return = IRR) 126 2.3. Anüite (Annuity) 127 2.3.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri (Future Value of Annuity) 129 2.3.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity) 130 2.3.3. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 132 2.3.4. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri (Present Value of Annuity Due) 133 2.3.5. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüiteler 134 2.3.6. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Bugünkü Değer (Growing Annuitiy) 134 2.3.7. Belirli Bir Oranda Artan veya Azalan Anüitelerde Gelecek Değer (Growing Annuitiy) 136 2.3.8. Sonsuza Giden Nakit Akışlarının Hesapları (Perpetuity) 138 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEME KAVRAMI VE YÖNTEMLERİ 3.1. Gayrimenkul Değerleme 143 3.1.1. Gayrimenkul Değerleme Şirketi ve Uzmanı Kavramları 144 3.1.2. Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kuruluşlar 146 3.1.2.1. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 146 3.1.2.2. Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) 146 3.1.2.3. Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) 146 3.1.2.4. International Valuation Standards Committee (IVSC) 147 3.1.2.5. Appraisal Institute (AI) 147 3.1.2.6. The European Group of Valuers' Associations (TEGOVA) 148 3.1.2.7. Appraisal Institute of Canada (AIC) 148 3.1.2.8. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 149 3.1.3. Gayrimenkul Değerleme Gerektiren Durumlar 149 3.1.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Unsurlar 151 3.1.5. Gayrimenkul Değerleme Süreci 165 3.1.5.1. Değerleme Sorununun Tanımlanması 167 3.1.5.2. İşin Kapsamının Tanımlanması 167 3.1.5.3. Verilerin Toplanması ve Mülke Ait Özelliklerin Tanımlanması 167 3.1.5.4. Veri Analizi 169 3.1.5.5. Arazi Değeri Tahmini 169 3.1.5.6. Değerleme Yaklaşımı Uygulamaları 169 3.1.5.7. Değerlerin Karşılaştırılması ve Son Değere Kanaat Edilmesi 170 3.1.5.8. Doğru Raporlama 171 3.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 172 3.2.1. Uluslararası Değerleme Standartları 172 3.2.2. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 174 3.2.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 175 3.2.2.1.2 Emsal Karşılaştırma Yönteminin Aşamaları ve Veri Kaynakları 177 3.2.2.2. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı 179 3.2.2.2.1. Doğrudan Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi 180 3.2.2.2.2. Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi (Gross Income Multipliers, GIM) 182 3.2.2.2.3. İndirgenmiş Nakit Akışları Yöntemi (İNA), (NPV) 183 3.2.2.3. Maliyet Yaklaşımı 184 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM MORTGAGE (İPOTEK) PİYASALARI 4.1. Mortgage Sistemi İle İlgili Kavramsal Çerçeve 191 4.1.1. Mortgage Kavramı 191 4.1.2. Mortgage'ın Tarihsel Gelişim Süreci 193 4.1.3. İpotek Piyasaları 195 4.1.3.1. Birincil İpotek Piyasası 195 4.1.3.2. İkincil İpotek Piyasası 197 4.1.4. Mortgage Sisteminin İşleyişi 198 4.1.5. Mortgage Sisteminin Faydaları 199 4.1.6. Risk Kavramı ve İpotek Kredilerinde Risk Faktörleri 199 4.1.6.1. Risk Kavramı 199 4.1.6.2. Mortgage (İpotek) Kredilerinde Risk Faktörleri 201 4.1.6.2.1. Faiz Oranı Riski 201 4.1.6.2.2. Erken Ödeme Riski 201 4.1.6.2.3. Ödenmeme Riski (Default Risk) 202 4.1.7. Mortgage Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri 202 4.1.7.1. Sabit Faizli Konut Kredileri (Fixed Rate Mortgage) 202 4.1.7.2. Değişken Faizli Konut Kredileri (Variable Rate Mortgage, VRM veya Adjustable Rate Mortgage, ARM) 203 4.1.7.3. Diğer Mortgage Kredileri 204 4.1.7.3.1. Artan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri (Graduated Payment Mortgages - GPM) ve Azalan Geri Ödeme Tutarlı Mortgage Kredileri 204 4.1.7.3.2. Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Adjustable Rate Mortgages) ve Sınırlı Ayarlanabilir Mortgage Kredisi (Capped ARM's) 204 4.1.7.3.3. Çift Oranlı İpotek Kredileri (Dual Rate Mortgages-DRM's) 205 4.1.7.3.4. Hibrit veya Karma Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Kredisi (Hybrid ARM) 205 4.1.7.3.5. Geçişli Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri (Convertible ARM's) 205 4.1.7.3.6. Fiyat Seviyesine Endeksli İpotek Kredisi (Price Level Adjusted Mortgage-PLAM) 206 4.1.7.3.7.

Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon mortgage) 206 4.1.7.3.8. İndirimli İpotek Kredisi (Buydown mortgage) 206 4.1.7.3.9. İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two-step mortgage) 207 4.1.7.3.10. Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared appreciation mortgage-SAM) 207 4.1.7.3.11. Kaydırılabilen İpotek Kredisi (Movable mortgage) 207 4.2. Menkul Kıymetleştirme ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler 207 4.2.1. Menkul Kıymetleştirme Tanımı 207 4.2.2.

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (İDMK/MORTGAGE BACKED SECURITIES-MBS) 209 4.3. Menkul Kıymetleştirmenin Gelişimi 210 Kaynaklar 213 Kavram Dizini 222